Perkant naują butą ar kitą nekilnojamąjį turtą, pirkėjui svarbu ne tik sutarti su vystytoju ir pasirūpinti finansavimu, bet ir žinoti su tuo susijusias mokesčių bei deklaravimo taisykles, galimas lengvatas ir VMI reikalavimus. Šiame straipsnyje surinkome svarbiausią informaciją apie mokesčius, deklaravimą, galimas išimtis bei praktinius patarimus užtikrinti sklandų būsto įsigijimo procesą.
Ką svarbu žinoti prieš perkant butą
Prieš pasirašant bet kokią sutartį, apžiūrėkite perkamo nekilnojamojo turto aplinką, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Išsiaiškinkite, ar ateityje nėra numatyta pakeisti vaizdą pro langus, tarkime, iškirsti medžius arba priešais pastatyti naujų statinių.
Patikrinkite išrašą iš nekilnojamojo turto registro, kuriame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Peržiūrėkite būsto kadastrinę bylą ir palyginkite ją su esama faktine situacija. Paprašykite pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims.
Perkant naujos statybos butą ar namą, patikrinkite vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą.
Jeigu pats pirkėjas nesugeba išanalizuoti kadastro bylos, projekto ar sklypo plano ir nesupranta jame nurodytų duomenų, pasisamdykite statybos srities ekspertą, kuris peržvelgęs dokumentus ir realią NT situaciją, pateiks nešališkas išvadas bei galimus sprendimus ar rizikas.
Taip pat skaitykite: Pensijos ir pajamų analizė
Preliminari sutartis ir pagrindinė pirkimo‑pardavimo sutartis
Priėmus sprendimą įsigyti būstą, pasirašoma preliminari sutartis. Ja abi šalys susitaria dėl pagrindinių sandorio sąlygų bei pagrindinės sutarties pasirašymo ateityje. Preliminarioje sutartyje reikėtų aptarti: kainą, avansą, turto plotą, energijos naudingumo sertifikatą, nuosavybės perdavimo momentą, turto apžiūros tvarką, notarinio sandorio sudarymo terminą.
Prieš pat užbaigiant statybas, klientas atvyksta priimti atliktų darbų - pasirašyti turto apžiūros akto, kuriuo patvirtinama, kad plėtotojas įvykdė visus preliminarioje pirkimo‑pardavimo sutartyje numatytus įsipareigojimus. Tuomet klientas pakviečiamas pasirašyti pagrindinę būsto pirkimo‑pardavimo sutartį pas notarą.
Pagrindinėje pirkimo‑pardavimo sutartyje yra nurodomi tikslūs duomenys apie pirkėją, perkamą būstą ir kartu įsigyjamą papildomą turtą, tokį kaip sandėliukas ar parkavimo vieta, žemės dalis. Į sutartį taip pat įtraukiama informacija apie visus pirkėjo įsipareigojimus - pinigų mokėjimo, būsto įsirengimo sąlygas ir terminus.
Atsiskaitymas už būstą
Atsiskaityti už būstą galima dvejopai - perkant savo lėšomis arba kreditu, pasirašant būsto paskolos sutartį. Nuo to priklauso ir atsiskaitymo terminai. Jeigu atsiskaitote savo lėšomis, tai padaryti galite ir iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Savo lėšomis taip pat galite pilnai atsiskaityti per tris darbo dienas po pagrindinės sutarties pasirašymo.
Jeigu būstą perkate imdami paskolą, kreiptis į banką reikėtų pasirašius pirkimo‑pardavimo sutartį. Kreditorius pardavėjui pinigus už įsigytą būstą perves per 30 dienų. Pirkėjui atsiskaičius už įsigytą turtą, pardavėjas notaro biurui parengia visiško atsiskaitymo pažymą. Ši pažyma notaro įregistruojama VĮ Registrų centras.
Taip pat skaitykite: Vaikų globos namai: adaptacijos procesas
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant nekilnojamąjį turtą
Parduodant butą ar namą Lietuvoje privaloma susimokėti Gyventojų pajamų mokestį. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu. Tačiau yra atvejų, kai jo mokėti nereikia.
Pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą. GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
GPM apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc. Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų. Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų. Už pirkimo‑pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur. Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 - 170 000 - 1300 = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Kada GPM mokėti nereikia?
Yra keli atvejai, kai pajamų mokesčio parduodant butą mokėti išvis nereikia:
Taip pat skaitykite: Lietuvos socialinis modelis: tikslai ir perspektyvos
- Jeigu parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą ir ištisus 2 metus iki pardavimo turėjote ten deklaruotą gyvenamąją vietą.
- Jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti.
- Jeigu deklaravote gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per 12 mėnesių nuo pardavimo įsigijote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą - taip pat taikoma lengvata.
Be to, nuo 2026 m. įsigaliojęs pokytis: nuo šiol parduodant būstą, kuris nuosavybėje išlaikytas ilgiau nei 5 metų, gautas pelnas nebus apmokestinamas GPM. Tačiau tais atvejais, kai būstas parduodamas anksčiau nei po 5 metų, mokesčiai gali būti progresyvūs: pelnui bus taikomi skirtingi tarifai priklausomai nuo jo dydžio - nuo 15 proc. iki 32 proc.
Turinio viršenybės prieš formą principas
Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą. Asmeniui pardavus būstą, kuriame jis realiai gyveno, tačiau dėl tam tikrų priežasčių nebuvo ten deklaravęs savo gyvenamosios vietos, VMI pateikus išsamius paaiškinimus bei įrodymus, galima pasiekti, jog lengvata būtų pritaikyta.
Kaip sumažinti apmokestinamą pelną
Jei jūsų atvejis neatitinka lengvatų, reikia pagalvoti apie GPM mažinimą. Iš turto pardavimo pajamų atimama įsigijimo kaina bei su pardavimu susijusios išlaidos: notaro paslaugos, registravimo išlaidos, geodeziniai matavimai, pastato energetinio naudingumo sertifikatas ir pan. Visuomet galima užsakyti nepriklausomą nekilnojamo turto vertinimą, šią paslaugą gali suteikti bet kokia sertifikuota NT vertinimo įmonė.
Retrospektyvinis vertinimas - būdas nustatyti paveldėto ar dovanoto turto vertę įsigijimo dienai. Notaras rengdamas dovanojimo/paveldėjimo sutartį privalo nurodyti turto kainą, kuri turi atitikti rinkos kainą. Dažnai notaro nurodyta NTR (Registrų centro) vertė yra mažesnė už realią rinkos vertę, todėl nepriklausomas vertintojas gali padėti pagrįsti įsigijimo kainą.
Savos statybos namo pardavimas ir naujos statybos būstai
Jeigu norite parduoti jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Naujos statybos, neįrengto buto įsigijimo kainai pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Nekilnojamojo turto nuoma - verslo liudijimas ir apmokestinimas
Nekilnojamojo turto nuoma yra ekonominė veikla ir turi būti apmokestinama. Gyventojai, nuomojantys butą ar kitas gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, gali pasirinkti įsigyti verslo liudijimą arba pateikti metinę pajamų mokesčio deklaraciją ir nuo gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. GPM.
Gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“. Kiekvienam nuomojamam objektui būtina įsigyti atskirą verslo liudijimą. Norėdamas įsigyti verslo liudijimą gyventojas turi sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Šio mokesčio tarifus nustato savivaldybių tarybos.
Pažymėtina, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos apmokestinamos sumokant fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
Pajamų apmokestinimą pateikus pajamų mokesčio deklaraciją gali rinktis gyventojai, kurie nuomoja bet kokį nekilnojamąjį turtą, t. y. ne tik gyvenamąsias patalpas. Nuomos paslauga gali būti teikiama tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Pajamų mokesčio apskaičiavimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamasis turtas yra nuomojamas.
Deklaravimas ir mokesčių sumokėjimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d. Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą (EDS). Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys, kuri palengvina deklaravimo procesą klausimų ir atsakymų principu.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
Apskaičiuotas ir deklaruotas metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki gegužės 2 dienos.
Kiti su būsto įsigijimu susiję mokesčiai
- Notaro paslaugos: nekilnojamojo turto sandoriai turi būti patvirtinti notaro - tai kainuoja apie 0,45-0,5% nuo turto pardavimo vertės.
- Žemės mokestis: jei įsigyjate butą su žemės dalimi, turėsite mokėti žemės mokestį.
- NT mokestis: gyventojų turto mokestis taikomas, jei bendra mokestinė vertė viršija nustatytas ribas; nuo 2027 m. pagrindinis būstas apmokestinamas tik viršijus 450 tūkst. eurų ribą (bendrasavininkų atveju ši riba gali siekti 900 tūkst. eurų), o kiti objektai - nuo 50 tūkst. eurų su progresiniais tarifais.
NT mokestinės vertės galima sužinoti VĮ „Registrų centras“ internetinėje svetainėje suvedus NT adresą ir unikalaus numerio.
Praktiniai patarimai planuojantiems būsto pirkimą
- Konsultuokitės su specialistais: kreipkitės į NT brokerius arba mokesčių konsultantus, kurie padės tiksliai apskaičiuoti mokesčius.
- Laikykitės įstatymų: deklaruokite gautas pajamas VMI laiku, kad išvengtumėte papildomų baudų.
- Planuokite ilgalaikę perspektyvą: įvertinkite, ar per artimiausius metus planuojate keisti būstą, nes tai gali turėti įtakos mokesčių taikymui.
- Rinkitės patikimus vystytojus ir patikrinkite jų istoriją bei atsiliepimus.
VMI informacija ir pagalba
Detali informacija apie nekilnojamojo turto pardavimus, nuomą ir mokesčius skelbiama VMI interneto svetainėje. Konsultacijos mokesčių klausimais teikiamos paskambinus 1882 (+370 5 260 5060) ar e. būdu per Mano VMI, nuotolinės paslaugos - telefonu 8 5 2191 777.
Santrauka ir svarbiausi atkreipimai
Būsto įsigijimas reikalauja ne tik finansinio pasirengimo, bet ir žinių apie mokesčius bei deklaravimo reikalavimus. Žinodami pagrindines GPM taisykles, lengvatas (5 metų / 10 metų / 2 metų deklaravimo sąlygos) bei galimybes mažinti apmokestinamą pelną, galite optimaliai suplanuoti pirkimo ar pardavimo strategiją. Visada verta pasikonsultuoti su mokesčių specialistu arba NT brokeriu, kad priimtumėte apgalvotą sprendimą ir išvengtumėte rizikų.
tags: #naujas #butas #uz #kompensacija #vmi