Į portalą tv3.lt kreipėsi vilnietė Evelina, kuri papasakojo apie situaciją, susijusią su nuomos kainos padidinimu. Mergina nuomojasi butą jau daugiau nei 2 metus. Po pirmų nuomos metų sutartis baigėsi, bet šalys jos nepratęsė, o mergina toliau gyveno bute, mokėdama tą pačią kainą. Tačiau dabar, praėjus 2 metams, savininkai nusprendė nuomą pakelti net 400 eurų per mėnesį. Ši situacija paskatino išsiaiškinti, ar nuomotojai turi teisę vienašališkai didinti nuomos kainą, ypač kai galiojanti sutartis nebuvo pratęsta.
Advokatų kontoros „Žiemelis, Valys, Rugys ir partneriai“ advokatas Karolis Rugys paaiškino, kad sutartis jos šalims turi įstatymo galią, todėl nuomos kainos apskaičiavimo, perskaičiavimo, padidinimo tvarka pirmiausia turi būti vertinama pagal tai, ką šalys sulygo ir dėl ko susitarė sudarydamos sutartį. Būtent vadovaujantis sutarties nuostatomis turi būti vertinama, ar nuomotojas turi teisę padidinti nuomos kainą.
Remdamasis Civiliniu kodeksu (CK), advokatas įvardijo, kad nuomotojas turi teisę reikalauti padidinti nuomos mokestį šalių susitarimu jų suderintais terminais, jeigu ta teisė yra numatyta nuomos sutartyje, tačiau ne daugiau kaip du kartus per metus. Nuomotojas neturi teisės vienašališkai didinti nuomos kainos, jeigu to nenumato tarp šalių sudaryta sutartis.
Paklausus, ar yra skirtumas, kokia sutartis - terminuota ar neterminuota yra sudaryta - pašnekovas atsakė, kad nuomos sutarties terminas neturi įtakos nuomos kainos didinimui.
Komentuodamas konkretų Evelinos atvejį advokatas teigė nežinantis konkrečių faktinių aplinkybių, t. y. kokie susitarimai, įskaitant ir žodinius, buvo tarp šalių, kuomet suėjo nuomos terminas ir pan. Todėl galėjo pakomentuoti tik bendrai, pabrėždamas, kad žodiniai ar rašytiniai (pvz., el. paštu) susitarimai gali iš esmės lemti ir keisti situaciją.
Taip pat skaitykite: Investicijos ir Pensijos Dydis
Sutarties Galiojimas Pasibaigus Terminui
CK numato - jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota. Vertinant, kad sutartis tapo neterminuota, reikia įvertinti nuomos sutarties sąlygas, kuriose yra numatyta nuomos kaina, jos perskaičiavimo, didinimo tvarka. Būtent įvertinus nuomos sutarties sąlygas galima nustatyti, ar nuomininkas turi teisę atsisakyti mokėti padidintą nuomos mokestį.
Pasak NT eksperto Manto Mikočiūno, jeigu nuomos sutartis pasibaigia ir toliau vyksta nuomos procesas, traktuojama, kad buvusios sąlygos abi šalis tenkina, tačiau terminų ir būsimų sąlygų tai niekaip nelemia. Anot jo, jeigu sutartis - jau pasibaigusi, nėra tokios išraiškos, kuri būtų „normali“ kainai kelti arba ne. Turto savininkas gali nuspręsti apskritai nenuomoti turto arba pakelti kainą, kiek jam atrodo tinkama, lygiai taip pat nuomininkas gali su ja nesutikti.
NT eksperto aiškinimu, dėl nutraukimo ir išsikraustymo terminų reikėtų žiūrėti į jau pasibaigusią sutartį, nes, tikėtina, būtų traktuojama, kad sutarties sąlygos (įskaitant nutraukimo, išsikraustymo terminus) šalis tenkino: „Todėl šie procesai turėtų būti daromi pagal pasibaigusios sutarties sąlygas.“
Daug nulemti gali net ir kablelis. Anot kalbinto advokato, jeigu nėra kitų susitarimų, tai sutartis nėra laikoma nebegaliojančia, o tampa neterminuota. Taigi, teisininko teigimu, tolesniam nuomos teisiniam santykiui yra ir toliau taikomos nuomos sutarties sąlygos.
Pašnekovas neslėpė, kad dažnu atveju, kuomet bendrai kyla nuomos kainos, nuomotojai irgi ją nori padidinti. Nuomininkui siekiant apsisaugoti save nuo tokio nesąžiningo veiksmo, svarbu atidžiai išanalizuoti nuomos sutarties sąlygas ir įvertinti, ar jam tinka tvarka, kuri yra numatyta dėl nuomos kainos padidinimo.
Taip pat skaitykite: Informacija apie minimalią pensiją
Svarbu aiškiai ir nedviprasmiškai susitarti dėl visų nuomos sutarties sąlygų, įskaitant ir nuomos kainos perskaičiavimą, kas ne tik, kad sumažina galimybę dėl ateityje kilsiančių ginčų, tačiau kilus ginčui padeda aiškiau įvertinti esamą situaciją.
Pasak jo, savaime suprantama, kad rinkoje nuomos kaina gali keistis, tad šalys irgi gali norėti keisti sutartą nuomos kainą - tiek ją mažinti, tiek didinti. Todėl reikia įvertinti, ar nesutarus dėl kainos ar kitų sąlygų keitimo šalys nepasinaudos galimybe nutraukti nuomos sutartį. Tik nutraukimo pasekmės taip pat dažniausiai yra sutartyje numatomos, kur nustatoma, kada, kokiais terminais ir kokiomis sąlygomis šalys gali nutraukti sudarytą sutartį.
Pasitaiko atvejų, kuomet net gramatinė klaida, pvz., ne ten padėtas kablelis, keičia visą susitarimo esmę. Todėl svarbu atidžiai įvertinti sutarties sąlygas ir jų prasmę, nes kilusio ginčo sprendimą būtent jos ir lems.
Pavyzdinė nuomos kainos analizės lentelė:
| Sutarties sąlyga | Nuostata | Galimas poveikis nuomos kainai |
|---|---|---|
| Nuomos kainos indeksavimas | Kasmetinis indeksavimas pagal infliaciją | Nuomos kaina gali didėti atsižvelgiant į infliacijos lygį |
| Nuomos kainos peržiūra | Kas dvejus metus peržiūrima rinkos kaina | Nuomos kaina gali keistis atsižvelgiant į rinkos sąlygas |
| Remonto išlaidos | Nuomininkas atsakingas už smulkų remontą | Netiesioginis poveikis, nes nuomininkas padengia dalį išlaidų |
Ką Daryti Kilus Ginčui?
Jeigu nuomotojas laikosi nuomos sutarties sąlygų ir jų pagrindu siekia padidinti nuomos mokestį, tai toks reikalavimas, K. Rugio teigimu, yra laikomas teisėtu, o nuomininkui jo nevykdant nuomotojas gali kreiptis į teismą ir reikalauti priteisti susidariusį įsiskolinimą.
Taip pat skaitykite: Kaupiantiesiems: minimalus anuitetas
Rekomendacija: įvertinti nuomos sutarties nuostatas ir nustatyti, ar nuomotojo reikalavimas yra teisėtas. Jeigu nuomininkas yra vartotojas, t. y. fizinis asmuo, kuris nuomojasi gyvenamąsias patalpas savo reikmėms, jis gali savo pretenzijas dėl netinkamo nuomos sutarties laikymosi nuomotojui pateikti raštu.
Jeigu nuomininkas mano, kad savininkas reikalauja nuomos padidinimo neteisėtai, tai savo nesutikimą ir reikalavimus, pvz., nuomos mokestį palikti tokį patį, turi išdėstyti raštu. O nuomotojas, pasak advokato, privalo atsakyti ne vėliau kaip per 14 dienų raštu.
Jeigu jis to nepadaro arba nesutinka su reikalavimais, nuomininkas gali kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (VVTAT) arba į teismą, kad tarp šalių iškilęs ginčas būtų išspręstas. Šiame procese ir bus įvertinta, ar nuomos kainos padidinimas yra teisėtas.
