Dalis ūkininkų, verslo atstovų ir gyventojų susiduria su nuosavybės teise priklausančios žemės paėmimu visuomenės poreikiams. Daug atgarsių pastaruoju metu sulaukė europinės geležinkelio vėžės „Rail Baltica“ tiesimo nuo Kauno iki Lietuvos-Latvijos valstybių sienos projektas ir jo įgyvendinimo eiga. Įgyvendinant šį projektą, nuo Kauno iki Lietuvos ir Latvijos sienos numatoma suformuoti 71 žemės sklypą geležinkelio linijos ir jos infrastruktūros objektų statybai, kurie sudarys bendrą 1 244 ha žemės plotą (iš jų 341 ha užima miškai).
Teisinis pagrindas ir pagrindinės sąvokos
Iš pirmo žvilgsnio atrodytų, kad šiuo klausimu viskas gana aišku, nes vieni iš pagrindinių Lietuvos Konstitucijos principų yra tai, kad nuosavybė neliečiama, o iš savininko nuosavybė gali būti paimama tik tada, kai ji būtina visuomenės poreikiams ir kai už ją teisingai atlyginama. Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir už tai turi būti teisingai atlyginama.
Privačios žemės paėmimą reglamentuoja du pagrindiniai įstatymai, t. y. Žemės įstatymas ir specialus Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymas, kuris skirtas reglamentuoti žemės paėmimo procedūras įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus, tokius kaip „Rail Baltica“, Klaipėdos uosto infrastruktūros ir panašius visai Lietuvai svarbius objektus. Šis įstatymas numato pagreitintą žemės paėmimo procedūrą.
Kas yra paimama ir kam turi būti atlyginama
- Žemės savininkui turi būti teisingai atlyginama už žemę pinigais pagal rinkos vertę.
- Žemės savininkui pinigais atlyginama paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus, įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė, visi kiti savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, dėl žemės sklype esančių želdinių paėmimo visuomenės poreikiams, taip pat iškėlimo iš visuomenės poreikiams paimamo turto išlaidos.
- Jeigu visuomenės poreikiams paimamas žemės sklypas, jame vykdoma ūkinė komercinė veikla, atlyginami su ūkinės komercinės veiklos paimamame žemės sklype nutraukimu ar apribojimu susiję nuostoliai.
- Jeigu visuomenės poreikiams paimamas gyvenamosios paskirties pastatu užstatytas žemės sklypas, nuostolių suma už gyvenamosios paskirties pastatą apskaičiuojama atliekant privalomąjį turto arba verslo vertinimą bent dviem turto vertinimo metodais, o savininkui atlyginama didesne verte.
Vertinimo procedūra ir turto vertintojai
Kalbant apie projekto „Rail Baltica“ įgyvendinimą, projektą vykdanti institucija yra nusamdžiusi profesionalius turto vertintojus, kurie turi nustatyti šiam projektui įgyvendinti valstybės paimamų sklypų rinkos vertę ir kartu apskaičiuoti savininkų nuostolius dėl paimamos nuosavybės. Verta atkreipti dėmesį, kad turto vertinimo procedūros atliekamos dar iki akto dėl turto perėmimo parengimo, todėl, esant galimybei, turto savininkams pravartu patiems aktyviai įsitraukti į turto vertinimo procedūrą.
Visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimą užsako ir už turto vertinimo darbus sumoka žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija. Paimamo žemės sklypo rinkos vertė nustatoma pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki juridinio fakto apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo Nekilnojamojo turto registre, taikant Privalomojo turto ir verslo vertinimo įstatyme nustatytą privalomąjį turto arba verslo vertinimą.
Taip pat skaitykite: kaip užtikrinti saugų kraujo paėmimo procesą
Vertinimo metodai ir dokumentai
Paimamo žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertė, žemės sklype esančių želdinių, sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus vertė nustatomos taikant Privalomojo turto ir verslo vertinimo įstatyme nustatytą privalomąjį turto arba verslo vertinimą, turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto ir verslo vertinimą reglamentuojančius teisės aktus. Kai parengiama turto vertinimo ataskaita, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo jos parengimo dienos žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija paimamo žemės sklypo savininkui ir (ar) kitam naudotojui registruotu laišku siunčia sutarties dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją projektą, kuriame nurodomas siūlomas atlyginimo būdas, paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo ir kito turto rinkos vertė, kitų su žemės sklypo paėmimu visuomenės poreikiams susijusių nuostolių dydis ir atlyginimo terminai bei tvarka, ir pasiūlymą sudaryti šią sutartį.
Informavimas, pasiūlymas sudaryti sutartį ir termino terminai
Žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija turi siųsti pasiūlymą sudaryti sutartį paimamo sklypo savininkui. Žemės savininkas ir (ar) kitas naudotojas per 30 kalendorinių dienų nuo pasiūlymo gavimo dienos privalo raštu informuoti žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotą instituciją apie sutikimą arba nesutikimą sudaryti sutartį. Jeigu apie pasiūlymą viešai paskelbiama laikoma, kad žemės savininkui apie tokį pasiūlymą pranešta skelbimo išspausdinimo dieną.
Jeigu žemės savininkas ir (ar) kitas naudotojas pasirašo žemės paėmimo visuomenės poreikiams aktą, Projektą įgyvendinančioji institucija ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo žemės paėmimo visuomenės poreikiams akto pasirašymo dienos perveda žemės paėmimo visuomenės poreikiams akte nurodytą atlyginimo sumą į žemės savininko ir (ar) kito naudotojo nurodytą banko ar kitos kredito įstaigos sąskaitą.
Jeigu sutartis nesudaroma - kreipimasis į teismą
Jeigu per nustatytą terminą žemės savininkas ir (ar) kitas naudotojas žemės paėmimo visuomenės poreikiams akto nepasirašo, Projektą įgyvendinančioji institucija privalo kreiptis į teismą dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams akto teisėtumo patvirtinimo. Jeigu sutartis dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją nesudaroma, laikoma, kad tarp žemės paėmimu suinteresuotos institucijos ir žemės savininko ir (ar) kito naudotojo yra ginčas, ir institucija per 60 kalendorinių dienų nuo sprendimo paimti žemę gavimo dienos privalo kreiptis į teismą dėl leidimo paimti žemės sklypą pagal priimtą sprendimą paimti žemę visuomenės poreikiams.
Teismas, gavęs institucijos pareiškimą, nustato terminą, per kurį žemės savininkas ir (ar) kiti naudotojai turi pateikti rašytinį atsiliepimą, o ne vėliau kaip per 7 kalendorines dienas priima nutartį, ar leidžiama įregistruoti paimtą visuomenės poreikiams žemės sklypą valstybės vardu ir pradėti jį naudoti sprendime nurodytiems tikslams. Priėmus teismo nutartį ir įregistravus žemės sklypą, savininkas tampa pinigų sumos, kurią institucija pervedė į depozitinę sąskaitą, savininku ir įgyja teisę ja disponuoti.
Taip pat skaitykite: Teisėti reikalavimai norint pasiimti vaiką iš globos namų
Savininko teisės į teisingą atlyginimą ir bylinėjimosi galimybės
Įstatymas numato, kad sklypo savininkui per įstatymu nustatytą terminą savo noru nepasirašius turto perdavimo akto, visa procedūra persikelia į teismą. Todėl jeigu žemės savininkas mano, kad jam skirta kompensacija apskaičiuota netinkamai, nereikėtų skubėti pasirašyti turto perdavimo akto. Pradėjus procedūrą teisme, turto savininkas turi pareigą ir teisę pateikti savo poziciją ir kartu įrodinėti visus savo realius nuostolius, patiriamus dėl žemės ir (ar) kito turto paėmimo.
Vadinasi, tiek įstatymas, tiek ir teismų praktika suteikia galimybių žemės savininkui savo nuostolius įrodinėti visomis leistinomis įrodinėjimo priemonėmis. Savininkui turi būti sudaryta galimybė savo nuostolius pagrįsti teikiant alternatyvius turto vertinimus, prašant teismo skirti ekspertizę nuostoliams įvertinti, teikiant tiesioginius įrodymus apie savo nuostolius (įrodymai apie investuotas sumas į turtą ir pan.), teikiant savo nuostolių apskaičiavimą ir kt.
Dažni ginčų klausimai dėl nuostolių apskaičiavimo
Dėl nuostolių įrodinėjimo gali kilti daugiausia klausimų. Pavyzdžiui, įstatymas aiškiai ir konkrečiai neapibrėžia, kaip tiksliai turi būti apskaičiuotas dėl paimamo sklypo negautas derlius (už kokį laikotarpį), kaip tiksliai turi būti apskaičiuotos investicijos į sklypą (už kokį laikotarpį reikėtų skaičiuoti investuotus pinigus), už kokį laikotarpį skaičiuoti nutrauktos ekonominės veiklos (pvz., sklypo nuomos) nuostolius. Vis dėlto net ir dabar galima vadovautis teismų išaiškinimais panašiose bylose, kurie numato, kad savininko nuostoliai turi būti atlyginti visiškai ir teisingai.
Įvairių situacijų faktinės aplinkybės skiriasi, todėl žemės sklypo savininkams tikslinga įsivertinti savo realius nuostolius ir dėl konkrečių klausimų pasikonsultuoti su specialistais ar teisininkais, pasitarti su turto vertintojais. Tokiu būdu galima geriau pagrįsti reikalavimus teisme ir siekti, kad atlyginimas atitiktų visas reikšmingas su paimamu turtu susijusias aplinkybes.
Praktiniai patarimai žemės savininkams
- Aktyviai dalyvaukite turto vertinimo procedūroje - vertintojai dirba prieš parengiant turtą perėmimo aktą.
- Nesutikite skubotai pasirašyti perdavimo akto, jei manote, kad atlyginimas neteisingas - procedūra persikelia į teismą.
- Rinkite dokumentus, įrodymus apie investicijas, negautą derlių, nuomos sutartis, sąskaitas ir kt.
- Pateikite alternatyvius turto vertinimus ir prašymus teismo ekspertizėms, jeigu manote, kad pateiktas vertinimas netikslus.
- Konsultuokitės su teisės ir turto vertinimo specialistais dėl konkrečios bylos niuansų.
Procedūros garantijos ir viešasis interesas
Valstybės institucija ar savivaldybės taryba, teikdamos Nacionalinės žemės tarnybos administracijos padaliniui prašymą paimti žemę visuomenės poreikiams, privalo pagrįsti, kad konkretus visuomenės poreikis objektyviai egzistuoja ir negalės būti patenkintas, jeigu nebus paimtas konkretus žemės sklypas, taip pat nurodyti konkrečius tikslus, kuriems numatoma panaudoti paimamą žemę. Žemės paėmimu suinteresuota institucija, siekdama pagrįsti tiek konkretaus visuomenės poreikio objektyvų egzistavimą, tiek tam poreikiui patenkinti reikalingo konkretaus žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams būtinumą, Vyriausybės nustatyta tvarka turi atlikti sąnaudų ir naudos analizę.
Taip pat skaitykite: Teisinė tvarka ir kompensacijos už paimamą žemę
Šios procedūros garantuoja, kad žemės paėmimas pagrįstas viešuoju interesu ir kad sprendimas dėl paėmimo priimamas įvertinus alternatyvas, visuomeninės naudos, efektyvumo ir racionalumo principus.
Specialūs atvejai - suteikimas kita žeme
Atlyginimas gali būti pinigais pagal rinkos vertę arba žemės savininko rašytiniu sutikimu jam suteikiamas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu. Atlyginimo būdas - kito žemės sklypo, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, suteikimas - žemės savininkui siūlomas tik tuo atveju, jeigu laisvos valstybinės žemės plotas yra įtrauktas į žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekto teritoriją. Jeigu suformuoto žemės sklypo vertė yra mažesnė už vertinimo ataskaitoje nustatytą paimamo žemės sklypo rinkos vertę, žemės sklypų vertės skirtumas atlyginamas pinigais.
Statutinis ir konstitucinis kontekstas
Konstitucinis Teismas savo nutarimu pripažino, kad Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalies nuostata, jog atlyginimas už visuomenės poreikiams paimamą nuosavybę turi būti teisingas, aiškintina kaip reiškianti ir tai, kad nustatant tokį atlyginimą turi būti įvertinamos visos šiame kontekste reikšmingos su visuomenės poreikiams paimamu turtu susijusios aplinkybės. Konstitucinis Teismas pažymėjo, kad įstatymų leidėjui kyla pareiga nustatyti teisinį reguliavimą, kuriuo būtų sudarytos prielaidos individualiai nustatant atlyginimo už paimamą turtą dydį, atsižvelgus į visas reikšmingas aplinkybes, ir atlyginti ir kitus, tarp jų ir neturtinio pobūdžio, praradimus, atsiradusius dėl išskirtinės paimamo turto reikšmės jo savininkui.
Tačiau Konstitucinis Teismas pažymėjo ir ribą: negali būti sudarytos prielaidos piktnaudžiauti teise gauti atlyginimą, t. y. reikalauti atlyginti neturtinio pobūdžio praradimus visais atvejais, o ne tik tada, kai jų atsirado dėl išskirtinės paimamo turto reikšmės jo savininkui.
Statistika ir mastas: „Rail Baltica“ pavyzdys
Privatūs žemės sklypai, kurių dalį arba visą žemės sklypą numatyta išpirkti visuomenės poreikiams, sudaro net 1 200 žemės sklypų (bendras jų plotas 945,35 ha). Valstybės žemės sklypų - 57 (bendras plotas - 187,06 ha). Nemažą dalį sklypų sudaro dirbama žemės ūkio paskirties žemė. Pagal viešai skelbiamą informaciją, bendras privačios žemės savininkų skaičius sudaro net 1 700 asmenų.
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Iš viso suformuotų sklypų (KB-LV ribai) | 71 sklypas, 1 244 ha |
| Privatūs sklypai | 1 200 sklypų, 945,35 ha |
| Valstybės sklypai | 57 sklypai, 187,06 ha |
| Privatūs savininkai | ~1 700 asmenų |
Kas daryti, jei gaunate pranešimą dėl žemės paėmimo?
Visą gyvenimą svajojote apie savo nuosavus namus ir šalia namo žaliuojančią veją. Svajonę įgyvendinote, bet vieną dieną sužinote, kad jūsų namus už kompensaciją valstybė nori paimti visuomeniniams poreikiams. Kokias teises turite ir ką daryti? Savo namo terasoje mėgaujatės grynu oru ir vieną dieną gaunate raštą dėl žemės sklypo, ant kurio stovi jūsų svajonių namas, paėmimo visuomenės poreikiams sąlygų. Nepaisant to, kad žemės sklypas planuojamas paimti visuomenės poreikiams, žemės savininko teisės ir teisėti interesai taip pat turi būti tinkamai įgyvendinti ir apginti.
Tokiais atvejais geriausia būtų kreiptis į teisininkus ir jie padės apginti savo teises. Jeigu žemės savininkas mano, kad jo nuostoliai buvo įvertinti neteisingai (pvz., netinkamai apskaičiuota žemės vertė, netinkamai apskaičiuotas negautas derlius ir kt.), patirtus nuostolius verta įrodinėti teisme ir apginti savo teisę į teisingą nuostolių atlyginimą.
„Aktualusis interviu“: Tai kaip pareigūnai pasitinka naująjį vidaus reikalų ministrą?
Kur kreiptis ir kas gali padėti
- Teisininkai, ginantys savininko teises administraciniuose ir civiliniuose teismuose;
- Turto vertintojai, rengiantys alternatyvias vertinimo ataskaitas;
- Ekspertai, skirti teismo ekspertizėms dėl nuostolių apskaičiavimo;
- Vietos savivaldybės, Nacionalinė žemės tarnyba informacijos ir procedūrų klausimais.
Teisiniai terminai ir informavimo praktika
Nacionalinė žemės tarnyba Projektą įgyvendinančios institucijos prašymą išnagrinėja per 15 dienų nuo prašymo pateikimo dienos. Nacionalinės žemės tarnybos sprendimas paimti žemę visuomenės poreikiams įforminamas Nacionalinės žemės tarnybos direktoriaus tvirtinamu žemės paėmimo visuomenės poreikiams aktu. Apie Nacionalinės žemės tarnybos vadovo sprendimą per 5 darbo dienas nuo jo priėmimo dienos pranešama žemės sklypo paėmimu suinteresuotai institucijai ir žemės sklypo savininkui per E. pristatymo sistemą.
Administracinio teismo skundas dėl sprendimo pradėti žemės paėmimo procedūrą turi būti išnagrinėtas per 45 kalendorines dienas nuo skundo priėmimo dienos.
Svarbiausi principai apibendrinant
- Paimamas turtas turi būti būtinas visuomenės poreikiams ir paėmimas turi būti teisėtas;
- Savininkui turi būti teisingai atlyginama, atsižvelgiant į rinkos vertę ir visas reikšmingas aplinkybes;
- Procedūra numato viešumą, informavimą ir galimybę ginčyti sprendimus teisme;
- Teismas vaidina esminį vaidmenį, kai šalių nesutarimai dėl atlyginimo ar kitų sąlygų neišsprendžiami.
Žinodami savo teises, aktyviai dalyvaudami turto vertinimo procese ir tinkamai pasiruošę rinkti įrodymus, žemės savininkai gali efektyviau ginti savo interesus ir siekti, kad atlyginimas būtų teisingas ir atitiktų visas reikšmingas aplinkybes.
tags: #paemimas #visuomenes #poreikiams #teisinga #kompensacija