Visą gyvenimą svajojote apie savo nuosavus namus ir šalia namo žaliuojančia veją. Svajonę įgyvendinote, bet vieną dieną sužinote, kad Jūsų namus už kompensaciją valstybė nori paimti visuomeniniams poreikiams. Savo namo terasoje mėgaujatės grynu oru ir vieną dieną gaunate raštą dėl žemės sklypo, ant kurio stovi Jūsų svajonių namas, paėmimo visuomenės poreikiams sąlygų.
Konstitucinės garantijos ir teisės
Konstitucijos 23 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir už tai turi būti teisingai atlyginama. Nepaisant to, kad žemės sklypas planuojamas paimti visuomenės poreikiams, žemės savininko teisės ir teisėti interesai taip pat turi būti tinkamai įgyvendinti ir apginti.
Kada žemė gali būti paimama visuomenės poreikiams ir kokia kompensacija priklauso?
Žemės savininkui turi būti teisingai atlyginama už žemę pinigais pagal rinkos vertę. Žemės savininkui pinigais atlyginama paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus, įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė, visi kiti savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, dėl žemės sklype esančių želdinių paėmimo visuomenės poreikiams, taip pat iškėlimo iš visuomenės poreikiams paimamo turto išlaidos.
Antrosios procedūros atveju, žemė visuomenės poreikiams iš privačios žemės savininkų gali būti paimama tik išimtiniais atvejais. Šiuo antruoju minėtos procedūros atveju, kai privačios žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, žemės savininkui ar kitam naudotojui turi būti teisingai atlyginama už žemę. Atlyginimas gali būti pinigais pagal rinkos vertę arba žemės savininko rašytiniu sutikimu jam suteikiamas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu.
Taip pat žemės savininkui ar kitam naudotojui pinigais atlyginama žemėje esančių augalų, negauto derliaus, žemėje esančių objektų ir kt. vertė ir visi nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo paėmimo visuomenės poreikiams.
Taip pat skaitykite: Kompensuojamųjų vaistų tvarkos apžvalga
Kokiais atvejais žemės savininkas gali nesutikti su žemės paėmimu?
Kokiais atvejais žemės savininkas gali nesutikti su žemės paėmimu visuomenės poreikiams? Taigi, nepaisant to, kad susikūrėte savo svajonių namus ant jums nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo ir galvojote, kad visą gyvenimą ten nugyvensite, gali atsirasti priežasčių, dėl kurių jums priklausantis žemės sklypas bus paimtas visuomeniniams poreikiams. Tokiais atvejais geriausia būtų kreiptis į teisininkus ir jie padės apginti savo teises.
Praktiniai žingsniai, jei planuojate parduoti žemę
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
Reikalingi dokumentai parduodant žemės ūkio paskirties žemę
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai: Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus. Galiojantis asmens tapatybės dokumentas. Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.). Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį. Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti. Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti. Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) ir pranešimo apie pardavimą tvarka
Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.
Taip pat skaitykite: Kada negauti išmokos?
Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.
Pirkėjo sutikimas ir NŽT prašymas
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas. Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.
Atsiskaitymo tvarka ir mokesčiai
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU. GPM mokestis nėra taikomas, jei: žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų; jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau. GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.
Kaip padidinti pardavimo kainą ir brokerio paslaugos
Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją. Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai. Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą. Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.
Taip pat skaitykite: Parama daugiavaikėms šeimoms Lietuvoje
Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.
Aptarkime, ką gausite manais: Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę. Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus. Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus. Šis žmogus viso žemės pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų žemės potencialiais pirkėjais. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.
Pakeitimai nuo 2024 m. ir valstinės žemės įsigijimo galimybės nuo 2026 m.
Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m. Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT. Daugiau skaitykite: NŽT struktūros ir asmenų aptarnavimo pokyčiai.
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą. Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės: parduodamo žemės sklypo bendraturčiai; parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį; asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą: ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje; parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) primena, kad nuo 2026 metų ūkininkams atsivėrė nauja galimybė įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę. Įsigyti galima iki 3 ha dydžio valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, esančius neurbanizuotose ir neurbanizuojamose teritorijose, kuriose galima vykdyti žemės ūkio veiklą. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme galutinė prašymų pateikimo data nėra nustatyta. Prašymai gali būti teikiami nuolat nuo 2026 m.
Kokius dokumentus būtina pateikti prašant įsigyti valstybinę žemę?
Turi būti pateiktos pastarųjų 3 metų Valstybinei mokesčių inspekcijai teiktos ir priimtos metines pajamų mokesčio deklaracijos (forma GPM311), kuriose matyti, kad pastaruosius 3 metus (šiemet teikiant prašymus turi būti pridėtos 2023 m., 2024 m. ir 2025 m. deklaracijos) buvo deklaruotos pajamos iš žemės ūkio veiklos. Deklaracijas galima suformuoti VMI Elektroninio deklaravimo sistemos (EDS) aplinkoje. Būtina patiekti 2003 m. vasario 26 d. žemės ūkio ministro įsakyme Nr. 3D-66 „Dėl žemės ūkio veiklos subjektų pajamų dalies, gaunamos iš žemės ūkio veiklos, įvertinimo metodikos patvirtinimo“ nurodytą pažymą apie žemės ūkio veiklos subjekto praėjusių kalendorinių metų pajams (įsakymo 1 priedas).
Prašymai dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo teikiami per Žemės informacinę sistemą (ŽIS), pasirinkus paslaugą „Žemės pardavimas“. Prašymus NŽT galima teikti ir kitais būdais: per Elektroninius valdžios vartus (epaslaugos.lt), pasirinkus paslaugą „Asmens skundo ar prašymo priėmimas bei nagrinėjimas“; el.
Laisvos žemės fondas - laikino naudojimo žemės schemos parengimas
Paveldėtos žemės pardavimas
Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.
Kam galite parduoti žemės ūkio paskirties žemę?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims. Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys: parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka; parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų; asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų. fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Notaro ir NŽT išlaidos, sandorio kaina
Kiek kainuoja žemės pardavimo procedūra notarų biure? Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.
Kur rasti informacijos ir pagalbos?
„BNS Spaudos centre“ skelbiami įvairių organizacijų pranešimai žiniasklaidai. Kad prašymų įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę teikimas vyktų sklandžiai ir be klaidų, yra parengta atmintinė, kurią rasite čia. Taip pat parengėme atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus.
tags: #kompensacijos #norint #isigyti #zemes #sklypa