Žemės teisėje dažnai pasitaikantis terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui.
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia servitutą kaip teisę į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuri suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimą, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (CK 4.111 str.).
Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą. Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą.
Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams.
Servituto Esmė ir Pagrindiniai Principai
Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
Taip pat skaitykite: Teisinis servitutas ir kompensacija
- Servituto esmė: Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė, kuri sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti.
- Tikslas: Užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Kada servitutas nustatomas?
- Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
- Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.
Pagrindiniai principai:
- Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
- Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.
Tiesiogiai: Remigijus Žemaitaitis susitinka su piliečiais Panevėžyje
Servituto Nustatymas Teismo Sprendimu
Pagal CK 4.126 str. 1 d., teismo sprendimu servitutas nustatomas, jeigu savininkai nesusitaria, o nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį. Taigi, servitutas CK 4.126 str.
Panagrinėkime paprastą pavyzdį: Rimas turi žemės sklypą, bet negali į jį patekti, nes nėra įvažiavimo, t. y. Rimas negali tinkamai naudotis savo žemės sklypu pagal paskirtį. Vienintelis įmanomas patekimas į jam priklausantį žemės sklypą yra per kaimynui Sigitui priklausantį besiribojantį žemės sklypą. Taigi, Rimui reikalingas kelio servitutas per Sigitui priklausantį žemės sklypą. Rimas su Sigitu gali susitarti draugiškai sudarydami sandorį dėl servituto nustatymo. Tačiau ką daryti Rimui, jei Sigitas nesutinka su servituto nustatymu?
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių servituto nustatymo klausimus, aiškinimo ir taikymo yra išsamiai ir nuosekliai išplėtota. bylą dėl servituto nustatymo nagrinėjantys teismai pirmiausia turi įvertinti, ar daikto savininkas, įgyvendindamas savo nuosavybės teisę ir siekdamas, kad dėl daikto tinkamo naudojimo būtų nustatytas servitutas, išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų teisių ir interesų.
Taip pat skaitykite: Kaip skaičiuojama kompensacija už nepanaudotas atostogas?
Atsižvelgiant į nuosavybės teisės svarbą, nuosavybės teisės ribojimas pateisinamas tik esant svarbioms priežastims ir nėra pagrindo taikyti servitutą ir riboti kito (tarnaujančiojo daikto) savininko nuosavybės teisę vien todėl, kad savininkas, siekiantis servituto nustatymo, nori naudotis svetimu daiktu, nes jam taip yra naudingiau ar patogiau. Servituto būtinybei pagrįsti esminę reikšmę turi tai, kad nėra kito tinkamo nuosavybės teisės naudojimo būdo, kaip tik apriboti kito asmens nuosavybės teisę (2018-05-23 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Atlyginimas Už Servitutą
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad civilinių teisinių santykių teisingumo, interesų derinimo, atlygintinumo principai suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją - tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai. Įgydama naudos viena civilinių santykių šalis turi suteikti ekvivalentinę naudą kitai šaliai, nebent šalių susitarimu būtų nustatyta kitaip (2011-11-04 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Kasacinis teismas pažymėjo, kad sprendžiant dėl servituto atlygintinumo, reikia vadovautis, pirma, kompensacijos proporcingumo tarnaujančiojo daikto savininko teisių apribojimams ir kompensavimo realumo principais, t. y. atlyginimas už nustatytą servitutą tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti proporcingas jo patiriamiems turtiniams praradimams, ir, antra, ar dėl nustatytos vienkartinės ar periodinės kompensacijos dydžio nesusidarys sąlygos vienai iš šalių nepagrįstai praturtėti (2017-04-19 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tokias aplinkybes:
- kokiam daiktui, visam ar jo daliai nustatomas servitutas;
- koks servituto turinys ir trukmė;
- kokio pobūdžio ir apimties asmeniniai ar veiklos bei kitokio pobūdžio suvaržymai tenka tarnaujančiojo daikto savininkui;
- ar jam tenka turtinių nuostolių dėl servituto nustatymo; ar jie atlyginti ir ar galimi visiškai atlyginti;
- kokią naudą turėjo ar įgyja viešpataujančiojo daikto savininkas dėl servituto nustatymo;
- kitas svarbias aplinkybes (2009-02-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-69/2009; 2016-01-08 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61-469/2016).
Teismai taip pat vertina aplinkybes, susijusias su tarnaujančiojo daikto savininko suvaržymų pagal paskirtį naudoti sklypo (likusią) dalį, kuriai nenustatytas servitutas, apimtimi, jam, kaip savininkui, išliekančias pareigas ir pan. Turto rinkos kaina pagal teismų praktiką gali būti vienas iš kriterijų, į kurį atsižvelgiama nustatant kompensacijos dydį (2017-05-04 nutartis civilinėje byloje Nr.).
Taip pat skaitykite: Vežimėlio priedų kompensavimo tvarka
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Išaiškinimai ir Praktinės Išvados
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. gegužės 25 d. sprendimu civilinėje byloje pateikė svarbius išaiškinimus dėl servituto nustatymo, leistinos tarnaujančio daikto savininko teisių suvaržymo apimties ir įrodinėjimo pareigos paskirstymo.
Išanalizavus šią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartį, galima padaryti keletą itin svarbių išvadų servituto nustatymo klausimais:
- Asmeniui, siekiančiam gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą, būtina kreiptis į profesionalius matininkus, kurie parengtų servituto žymėjimo schemą. Schemoje turėtų būti tiksliai apibrėžtas žemės sklypo savininko teisių ribojimo turinys ir tiksliai nurodyta servituto teritorija.
- Siekiant gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą rekomenduotina prašyti minimalaus objektyviai būtino dydžio servituto. Jeigu ieškiniu prašomas servitutas viršija minimalius būtinus tarnaujančio sklypo suvaržymus, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Taigi, būtina iš anksto itin kruopščiai įsivertinti, kokio dydžio servitutas atitinka minimalaus tarnaujančio daikto savininko teisių ribojimo principą ir ar nėra būdų nustatyti mažesnės apimties servituto. Pagrindinis dėmesys turi būti skiriamas ne į tai, kaip užtikrinti patogų viešpataujančio daikto naudojimą, o į tai, koks minimalus suvaržymas patenkins objektyvius viešpataujančio daikto poreikius.
- Teismas tokio pobūdžio bylose savarankiškai servituto apimties nenustatinėja ir tik įvertina, ar yra pagrindas nustatyti servitutą pagal į bylą pateiktas servituto nustatymo sąlygas (schemas). Nesant tokio pagrindo teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį ir servituto nenustatyti.
- Teismai bylą dėl servituto nustatymo nagrinėja tik ieškovo pareikšto ieškinio apimtyje, t. y. ieškovas privalo pateikti duomenis apie prašomą nustatyti servitutą (schemą) ir privalo pagrįsti atitinkamo dydžio servituto nustatymo būtinybę. Jeigu ieškovas neįrodo, kad būtent ieškovo prašomo dydžio servitutas minimaliai ir objektyviai patenkina viešpataujančio daikto poreikius, tuomet teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Tokia situacija ieškovui gali sukelti itin didelius ekonominius nuostolius, todėl tinkamas pasiruošimas servituto nustatymo bylai yra kritiškai svarbus.
- Net ir tais atvejais, kai į bylą pateikiama ieškovo ir atsakovo sudaryta servituto nustatymo schema, teismas nėra saistomas pareigos išrinkti kuri schema yra „tinkamesnė“ ir objektyviausiai užtikrina viešpataujančio daikto poreikius. Teismas, nustatęs, jog nei viena iš šalių nepateikė teisingos ir proporcingos servituto nustatymo schemos, turi teisę ieškinį atmesti ir servituto nenustatyti.
Kelio Servitutas
Kelio servitutas - tai teisė naudotis svetimu, t.y. kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu ar kitu teisiniu pagrindu (nuomos, panaudos ir pan.) valdomu žemės sklypu (toliau tarnaujantį sklypą), suteikiama, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (toliau viešpataujančio daikto, nes šio daikto naudai nustatomas kelio servitutas), tinkamą naudojimą. Viešpataujančiu daiktu dažniausiai būna gretimas žemės sklypas, prie kurio nėra kito priėjimo kaip tik takas ar kelias, einantis per tarnaujantį žemės sklypą. Juo gali būti pastatai, esantys kitam asmeniui priklausančiame ar valdomame žemės sklype.
Kita vertus, kelio servitutas, tai tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar teisėto jo valdytojo teisės naudotis žemės sklypu apribojimas, kadangi nustačius kelio servitutą tarnaujančio žemės sklypo savininkui ar teisėtam jo valdytojui atsiranda pareiga netrukdyti viešpataujančiojo daikto savininkui ar valdytojui naudotis kelio servituto teisėmis.
Kelio servitutas viešpataujančio daikto savininkui gali suteikti įvairias teises: naudotis pėsčiųjų taku, varyti taku galvijus, naudotis antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu, įvairiomis transporto priemonėmis privažiuoti ar naudojantis keliu kaip pėsčiųjų taku prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų ir kitos teisės, kurias numato Lietuvos Respublikos (toliau LR) įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.
Norint nustatyti kelio servitutą reikia žinoti, kad servitutai gali būti nustatyti įstatymais, sandoriais, teismo sprendimais bei įstatymo numatytais atvejais - administraciniais aktais, t.y. apskrities viršininko sprendimais, priimamais vadovaujantis LR Žemės įstatymo 23 straipsniu, Vyriausybės nutarimu „Dėl žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklių patvirtinimo“ Nr. 1289 patvirtintomis žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklėmis.
Visais kelio servitutų nustatymo atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Kai kelio servitutą nustato įstatymas, imperatyvui leisti kitam asmeniui naudotis tarnaujančiuoju žemės sklypu einančiu taku ar keliu turi paklusti bet kuris įstatymo kriterijus atitinkantis asmuo, o esant teismo sprendimui turi paklusti tik teismo sprendime nurodytas asmuo, kadangi tuo teismo sprendimu išsprendžiamas konkrečių asmenų ginčas, kilęs nepavykus tarnaujančiuoju ir viešpataujančiuoju tapsiančių daiktų savininkams susitarti dėl kelio servituto nustatymo, kai servituto nustatymas būtinas užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą.
Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu - administraciniu aktu nustatomas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus numatoma valstybinės žemės sklypą grąžinti, perduoti ar suteikti nuosavybėn neatlygintinai, išnuomoti ar perduoti neatlygintinai naudoti, parduoti ar kitaip perleisti bei gali būti nustatomas savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti.
Tačiau apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo. Teritorijų planavimo dokumento rengėjas, suprojektavęs servitutą teritorijų planavimo dokumente, apie suprojektuotą servitutą raštu informuoja servitutu suinteresuotus asmenis ir siūl...