Praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai nekilnojamasis turtas priklauso keliems savininkams. Neretai tarp bendraturčių kyla įtampos ir ginčai, kaip tą turtą valdyti ir juo naudotis. Konfliktuojantiems bendraturčiams patiems nusistatyti minėtą naudojimosi turtu tvarką yra sudėtinga, todėl ginčai dažnai persikelia į teismą, kuriame situacija nebūtinai yra išsprendžiama.
Visgi egzistuoja kitas teisinis įrankis, dažnu atveju galintis padėti galutinai pašalinti ginčų tarp bendraturčių kilimo priežastis, kuris praktikoje naudojamas ne taip ir dažnai“, - teigia Eimantas Čepas. Atidalijimo esmė ir pasekmės: Atidalijimas reiškia daikto teisinio režimo ir bendraturčio statuso pasikeitimus. Nuosavybės teisių tokiu būdu įgyvendinimas reiškia, kad atidalijamo bendraturčio atžvilgiu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė su kitais bendraturčiais.
Atidalijimas natūra ir kompensacija pinigais
Turto atidalijimas natūra. Nagrinėjant tokio pobūdžio ginčus prioritetas yra teikiamas turto atidalijimui natūra, t. y. kiekvienas atsiskiria jam priklausančia turto dalimi, kuria gali naudotis be apribojimų. CK nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai.
Kasperte, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, atidalijant daiktą natūra pagal šalių sutartą arba teismo patvirtintą atidalijimo variantą, atskiriamos, atribojamos bendro daikto dalys. Geriausiai bendraturčių nuosavybės teisių įgyvendinimas užtikrinamas, kai bendraturtis visiškai atidalijamas iš bendrosios dalinės nuosavybės, nepaliekant bendrai naudojamų daikto dalių, todėl būtent tokio atidalijimo turi būti siekiama.
Tačiau natūra atskirti turtą ne visada yra realiai įmanoma, pavyzdžiui dėl nedidelės jo dalies, ar dėl to, kad bendrai valdomas turtas, kaip visuma, gali būti naudingiau panaudojamas. Negalint atskirti turto natūra, sprendžiama dėl turto atidalijimo vienam iš bendraturčių sumokant kompensaciją pinigais.
Taip pat skaitykite: Slaugos namų sąlygos Lietuvoje
Sprendžiant dėl turto atidalijimo natūra, vienam iš bendraturčių perduodant valdyti visą turtą, o kitam sumokant kompensaciją pinigais, esminis momentas yra tai, būtent kuriam bendraturčiui gali atitekti turtas, o kuriam sumokama kompensacija. Padarius išvadą, kad bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomą turtą tikslingiau perduoti vienam ar keliems bendraturčiams, taip pat turi būti nuspręsta kokia piniginė kompensacija išmokėtina bendraturčiams, iš kurių atidalijama jiems priklausanti turto dalis, t. y. paprastai tariant, kurie netenka teisių į turtą.
Teismų praktikoje nurodoma, jog atidalijimas priteisiant piniginę kompensaciją yra teisėtas ir nepažeidžia bendraturčių teisių tik tuo atveju, kai kompensacija atitinka tikrąją atidalijamos dalies vertę. Paprastai kompensacija pripažįstama teisinga, jeigu ji atitinka daikto dalies rinkos vertę. Be kita ko, teismas, svarstydamas kompensacijos priteisimo klausimą privalo atsižvelgti į konkretaus asmens galimybes tokią kompensaciją sumokėti.
Teismo vaidmuo ir rungimosi principas
Atidalijimo klausimui persikėlus į teismą, ypatingai svarbus momentas yra civiliniuose ginčuose taikomas rungimosi principas, kai galutinis teismo sprendimas iš esmės priklauso nuo to, kokias aplinkybes byloje pavyksta įrodyti šalims. Advokatas pažymi, kad esant situacijai, kai turtas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise ir bendraturčiai nesutaria dėl tokio turto valdymo aplinkybių, naudojimosi tvarkos turtu nustatymas įprastai galutinai neišsprendžia konfliktinių situacijų, kurios linkusios vis kartotis.
Tokios pačios pozicijos laikomasi ir teismų praktikoje, t. y. „Svarbus aspektas taikant tokį teisinį instrumentą yra tai, kad kito bendraturčio nenoras, jog būtų įvykdytas atidalijimas, nereiškia, kad toks nuosavybės teisės įgyvendinimo būdas negalimas, t. y. teismas gali priimti sprendimą atidalinti turtą net ir nesant kito bendraturčio sutikimo.“
Galimi atidalijimo būdai ir mišrūs sprendimai
Galimi keli atidalijimo būdai. Daiktas gali būti atidalijamas natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (ekonominės vertės neproporcingo sumažėjimo). Kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Galimas ir mišrus atidalijimo būdas objektą atidalijant natūra ir kompensuojant vienam iš bendraturčių tenkančią mažesnę dalį pinigais.
Taip pat skaitykite: Padėkite beglobiams gyvūnams
Kai asmenys bendrojoje dalinėje nuosavybėje turi kelis objektus, jų sutarimu, galimas toks atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės variantas, kai vienai šaliai sutikus tam tikros dalies praradimą atidalijimo procese kiti bendraturčiai kompensuotų ne pinigais, o kito objekto, esančio bendrąja daline nuosavybe, didesne dalimi. Taigi, sprendžiant dėl atidalijimo būdo, turi būti pasirinktas toks atidalijimo būdas, kuris geriausiai apgintų daugumos bendraturčių interesus, taip pat nepažeistų nė vieno iš bendraturčių teisių į turimą dalį.
Butas priteisiamas vienam sutuoktiniui skyrybų metu
Turto padalijimo principai skyrybų atveju. Nagrinėjant santuokos nutraukimo bylas ypač svarbus klausimas, kurį turi išspręsti teismas yra santuokinių turto padalijimas. Dalinant bendra nuosavybe sutuoktiniams priklausantį turtą remiamasi lygių dalių principu. Šis principas reiškia, kad, neatsižvelgiant į tai, kokiomis dalimis kiekvienas iš sutuoktinių prisidėjo prie bendro turto įsigijimo, bendra sutuoktiniams priklausanti nuosavybė dalinama į lygias dalis.
Turto padalijimas natūra laikytinas prioritetiniu būdu. Kiti, ne natūra, turto padalijimo būdai, gali būti taikomi esant pakankamai rimtam pagrindu, patvirtinančiam padalijimo natūra nepriimtinumą ar negalimumą. Jeigu natūra abiem sutuoktiniams turto padalyti negalima, turtas natūra priteisiamas vienam sutuoktiniui, kartu jį įpareigojant kompensuoti antram sutuoktiniui jo dalį pinigais.
Įstatymai nenumato tiesioginio draudimo kompensaciją už priteistą turtą išmokėti dalimis. Tačiau, teismas, priimdamas sprendimą dėl kompensacijos išmokėjimo būdo, atsižvelgia į abiejų sutuoktinių interesus ir finansinę padėtį. Svarbu, kad kompensacijos išmokėjimo terminai ir tvarka būtų aiškiai apibrėžti teismo sprendime, siekiant išvengti ginčų ateityje. Taip pat, teismas gali nustatyti papildomas priemones, užtikrinančias kompensacijos išmokėjimą, pavyzdžiui, įkeisti turtą ar nustatyti palūkanas už delsimą mokėti.
Kas lemią nukrypimą nuo lygių dalių principo?
- Nepilnamečių vaikų interesai: teismas gali atsižvelgti, su kuriuo sutuoktiniu liks gyventi vaikai.
- Sutuoktinio sveikatos būklė: jei reikalingas tam tikras turtas dėl sveikatos priežasčių.
- Turtinė padėtis: vienas sutuoktinis gali būti labiau nepasiturintis.
- Kitos svarbios aplinkybės: individualios bylos faktinės aplinkybės.
Teismas, vertindamas teisėtumą, privalo žinoti, ar turtas dalijamas po lygiai, o jeigu jis sutuoktinių dalijamas nukrypus nuo lygių dalių principo, tai - dėl kokių aplinkybių, ar jos atitinka įstatymo nustatytus kriterijus. Tas sutuoktinis, kuris siekia, kad jam būtų priteista daugiau nei pusė bendro sutuoktinių turto, turi įrodyti, kad egzistuoja tam tikros aplinkybės, kurios leistų teismui priimti tokį sprendimą.
Taip pat skaitykite: Socialinio darbuotojo karjera Lietuvoje
Specifiniai aspektai: buto padalijimas į atskirus vienetus
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įteisinti buto padalijimą į du atskirus butus, atsižvelgiant į teisinius reikalavimus ir specialistų nuomones. Norint padalinti esamą vieno buto gyvenamąjį namą į du butus, reikia padaryti pastato kapitalinio remonto projektą, kuriame bus numatytas padalinimas į du butus. Tuo tarpu norint iš vieno buto gyvenamojo namo padalinti į tris butus, be statinio projekto padalinimui, reikalinga keisti žemės paskirtį į daugiabučių paskirties žemę.
Pasak Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Statybos normavimo skyriaus vedėjo Dangyro Žukausko, senieji bendrabučiai, virstantys butais ir studijomis, buvo priskirti gyvenamosios paskirties pastatams, todėl jiems taikomi tokie patys projektavimo reikalavimai kaip ir daugiabučiams gyvenamiesiems namams. Svarbu: jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą.
Privalomi plotai ir techniniai reikalavimai
Nuo 2009 m. balandžio daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose projektuojamiems butams galiojantys minimalūs ploto reikalavimai yra tokie: Naudingasis plotas, tenkantis vienam žmogui - 14 kv. m. Vonios su tualetu plotas - 4 kv. m. Bent vieno kambario bute plotas - 16 kv. m. Kitos paskirties patalpos gali būti ir mažesnės. Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Komunikacijų atskyrimas ir apskaita
Atskiriant butus, būtina atskirti komunikacijas ir jų apskaitą. Tai apima vandens, elektros ir šildymo sistemas. Kiekvienas butas turi turėti atskirus skaitiklius, kad būtų galima tiksliai apskaičiuoti suvartojimą. Šis procesas turėtų būti įtrauktas į kapitalinio remonto projektą.
Specialistų nuomonės ir praktiniai rizikos aspektai
NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m. Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė teigia, kad neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui. Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma.
VTPSI atstovė V. Aliukonienė pataria, kad žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami. Dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą. M. Mikočiūnas atkreipia dėmesį, kad dažnai kaimynai net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens. Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus.
Praktiniai patarimai prieš pradedant buto padalijimą arba siekiant kompensacijos dalimis
- Pasikonsultuoti su teisininku ir NT ekspertu.
- Išsiaiškinti visus teisinius reikalavimus ir apribojimus.
- Parengti detalų kapitalinio remonto projektą.
- Gauti visų pastato bendraturčių pritarimą.
- Kreiptis į savivaldybę dėl leidimo.
- Rūpintis komunikacijų ir skaitiklių atskyrimu bei apskaita.
- Aiškiai numatyti kompensacijos mokėjimo terminus ir užtikrinimo priemones teismo sprendime.
Pavyzdys: kompensacija dalimis
Įstatymai nenumato draudimo kompensaciją išmokėti dalimis. Tačiau teismas, priimdamas sprendimą dėl kompensacijos išmokėjimo būdo, atsižvelgia į abiejų šalių interesus ir finansinę padėtį. Svarbu, kad kompensacijos išmokėjimo terminai ir tvarka būtų aiškiai apibrėžti teismo sprendime, siekiant išvengti ginčų ateityje. Taip pat, teismas gali nustatyti papildomas priemones, užtikrinančias kompensacijos išmokėjimą, pavyzdžiui, įkeisti turtą ar nustatyti palūkanas už delsimą mokėti.
Praktikos apžvalga ir statistika
Praktikoje daugeliui nežinant apie tokią galimybę, įprastai tiesiog siekiama nustatyti bendrąja daline nuosavybe valdomo turto naudojimosi tvarką. Kaip jau minėta, pastarasis būdas gali sureguliuoti ginčus trumpuoju periodu, tačiau pagrindas konfliktams ateityje išlieka - bendraturčiai vis tiek lieka priklausomi vienas nuo kito valdant turtą.
Remiantis statistikos departamento duomenimis: Per metus Lietuvoje sudaroma apie 13 tūkst. santuokų. Vedybų sutarčių sudaroma tik apie 2 tūkst. per metus. Per metus Lietuvoje registruojama apie 7,5 tūkst. ištuokų. (Šaltinis: Valstybės duomenų agentūra)
Santrauka svarbiausių teisinių nuostatų
| Aspektas | Teisinė nuostata / praktika |
|---|---|
| Prioritetinis būdas | Turto atidalijimas natūra |
| Kompensacija | Pripažįstama teisinga jei atitinka rinkos vertę; gali būti nustatyta mokėjimo tvarka arba užtikrinimo priemonės |
| Teismo vaidmuo | Sprendžia pagal rungimosi principą, atsižvelgia į aplinkybes ir galimybes kompensacijai sumokėti |
| Nukrypimai nuo lygių dalių | Galimi dėl vaikų interesų, sveikatos būklės, turtinės padėties ar kitų svarbių aplinkybių |
Taigi, atidalijus bendraturčiui priklausančią dalį, jo dalis atskiriama iš bendro turto, jo atžvilgiu baigiasi bendrosios nuosavybės teisė, atidalintą dalį asmuo turi teisę valdyti, naudoti, disponuoti savo nuožiūra. Teisę reikalauti atidalinti bendraturčio dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės turi teisę kiekvienas bendraturtis arba bendraturčio kreditorius. Kitų bendraturčių sutikimo norint atidalinti dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje nereikia, bendraturčiai privalo susitarti tik dėl atidalijimo būdo. Taigi, jei susitariama dėl atidalijimo būdo, bendraturčio dalis gali būti atidalijama bendraturčių susitarimu, o tuo atveju, jei nesusitariama, bendraturtis turi teisę kreiptis su prašymu dėl atidalijimo į teismą.