Romainiai, esantys Kaune, yra vienas iš rajonų, kuriame populiarėja socialiniai būstai. Šiame straipsnyje apžvelgsime socialinių būstų rinką Romainiuose, atsiliepimus apie šį rajoną, bei bendras būsto rinkos tendencijas Kaune.
Būsto rinkos tendencijos Kaune
Nekilnojamojo turto ekspertai pabrėžia, kad Kauno būsto rinka išlieka aktyvi, paklausa nemažėja.
Anot "Ober-Haus" Kauno biuro atstovo Sauliaus Umbraso, naujos statybos butų pardavimo apimtys nuosekliai auga.
„Pastaruosius kelerius metus Kaune vidutiniškai parduodama apie 350 senos ir naujos statybos butų per mėnesį, panašūs pardavimo tempai išlieka ir šiemet“, - pastebi Saulius Umbrasas.
Lyginant su pirmuoju 2016 metų pusmečiu, vien „Swedbank“ su kauniečiais pasirašė apie 8 proc. daugiau nekilnojamojo turto paskolų sutarčių, teigia „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovė Jūratė Gumuliauskienė.
Taip pat skaitykite: Apie socialinius įgūdžius
Nors Kaunas išlaiko stabilų ir nuoseklų augimą, sostinės nekilnojamojo turto aktyvumo jis dar nepasiekė.
Kauniečių prioritetai renkantis būstą
Čia visą laiką galiojo auksinė nekilnojamojo turto taisyklė - vieta buvo ir tebėra svarbiausiu pasirinkimo kriterijumi.
Kauno miesto struktūra leido miestiečiams kurtis nuosavuose namuose užmiesčio rajonuose - toks formatas ilgą laiką buvo populiariausias.
Tačiau pastaraisiais metais stebima, jog atsiranda kitokį poreikį turinčių pirkėjų grupė.
Vyresnė kauniečių karta jau patyrė, jog užmiesčio vietos išliekamoji vertė yra kur kas mažesnė ir, nusprendus parduoti užmiestyje esantį būstą, grąža gali būti mažesnė nei padaryta investicija.
Taip pat skaitykite: Socialiniai ir kultūriniai veiksniai
Tad dabar nebe pirmą būstą įsigyjantys kauniečiai grįžta į miesto centrą, kur, įsikūrus kokybiškai, galima turėti daugiau privalumų - gerą susisiekimą, patogią infrastruktūrą, arti esančias pramogas, pasakoja darnios NT plėtros bendrovės „YIT Kausta“ vadovas Kęstutis Vanagas.
Panašias tendencijas stebi ir nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas S. Umbrasas.
Jo teigimu, pastaruoju metu žmonės labiau ieško išskirtinių vietų, su gražiu vaizdu pro langą, todėl išaugo poreikis pirkti būstą centrinėje miesto dalyje.
Dar prieš kelerius metus kauniečiai į tai žiūrėjo atsargiai, o dabar drąsiai renkasi būstą centre.
„Centrinėje miesto dalyje paklausus ne tik centras, bet ir vienas seniausių miesto rajonų - Žaliakalnis“, - tęsia S. Umbrasas.
Taip pat skaitykite: Rizikos grupės vaikai ir socialiniai įgūdžiai
Ryškėja ir šiuos poreikius turinčio pirkėjo portretas - vyresnės kartos, grįžtantys iš namo užmiestyje į centrą arba perkantys būstą savo vaikams, finansiškai pajėgūs ir įsigyjantys būstą savo lėšomis.
Todėl, K. Vanago teigimu, centre būstą besirenkantiems gyventojams yra itin svarbus statybas vykdančios bendrovės patikimumas.
Nauji NT projektai atgaivino miesto centrą
Nekilnojamojo turto ekspertai pabrėžia, jog miestiečių grįžimas į centrą susijęs ir su didesne aukštos kokybės projektų pasiūla.
Kaune, priešingai nei Vilniuje, ilgą laiką trūko išskirtinių, kokybiškų nekilnojamojo turto projektų, atgaivinančių erdves, kurios tam tikra prasme iš miestiečių buvo atimtos dėl to, kad buvo neprieinamos - plačios gamyklų užimtos teritorijos, pakrantės.
Tad miesto situacija buvo netradicinė - viena vertus, ypatingo grožio Nemuno ir Neries krantinių panoramos, kita vertus - jokios saugios prieigos ir galimybės gyventi prie jų.
„YIT Kausta“ vystomas Piliamiesčio kvartalas - vienas pirmųjų, išlaisvinusių Kauno pakrantes ir sudariusių galimybes gyventojams gyventi prie Neries kokybiškame būste su išvystyta infrastruktūra.
Šiame kvartale iš viso bus pasiūlyti 172 nauji butai, o per šešerius metus bus pastatyti 11 statinių - tiek gyvenamųjų namų, tiek biurų ir prekybinės patalpos.
Daugėja ir kitų gyvenamųjų namų projektų, vystomų šalia Nemuno - tai buvusioje pieno produktų gamyklos teritorijoje vystomi Karaliaus Mindaugo apartamentai, taip pat renovuojamas ir naujai statomas kvartalas Puodžių, Smalininkų gatvių ir Karaliaus Mindaugo prospekto trikampyje.
Migracija į užmiesčius
Vertinant jaunesnės, trisdešimtį peržengusios, kauniečių kartos poreikius, jie išlieka nepakitę - dauguma jų dirba miesto centre ir renkasi naujos statybos ekonomiškesnį būstą užmiestyje.
Ieškodami mažesnės kainos būsto variantų dalis kauniečių netgi migruoja į rajonus.
Dažniausiai tai šeimos, įsigyjančios pirmąjį bendrą būstą arba nusprendusios keltis į namą ar kotedžą.
„Iš Kauno rajonų didžiausią paklausą šiuo metu turi Domeikava, Giraitė, Romainiai ir Garliavos kryptimi išsidėstę rajonai. Būtent šiuose rajonuose vystomi nekilnojamojo turto projektai, tad ten koncentruojasi ir paklausa. Kalbant apie miegamuosius Kauno rajonus, aktyviausiai kauniečiai dairosi būsto Dainavoje ir Šilainiuose, kur taip pat plėtojami nauji projektai“, - teigia „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas Saulius Umbrasas.
Net ir rinkdamiesi ekonominį variantą, kauniečiai pageidauja, kad jame būtų bent du miegamieji. Tad ieškodami buto ar kotedžo miegamuosiuose rajonuose ar užmiestyje, kauniečiai dairosi varianto tiek su keliais miegamaisiais, tiek su pakankamai erdvės kitoms patalpoms. Tai galioja būstams nuo 60 iki 80 kv. metrų ploto.
Pasak S. Umbraso, nors ir retai, pasitaiko miestiečių, užmiestyje ieškančių 200-250 kv. metrų namo. Paieška nebūna paprasta, nes tokio dydžio nuosavi namai statomi rečiau dėl gerokai didesnių statybos kaštų ir sąlyginai mažos paklausos, kuri sąlygoja ilgiau trunkantį pardavimo procesą.
Būsto rinkos analizė ir kainos
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Audrius Šapoka pastebi, kad skirtumas tarp pardavėjų lūkesčių ir realių pardavimo kainų didžiuosiuose miestuose yra skirtingas, didžiausias atotrūkis matomas Vilniuje.
Be to, realių pardavimo kainų ir lūkesčių skirtumas bent nuo 2015 metų nuosekliai augo: nuo maždaug nuo 230 eurų iki 300 eurų už kv. metrą.
Kaune kainų skirtumas maždaug 60 eurų už kv. m, Klaipėdoje - 115 eurų už kv. metrą.
Šie kainų skirtumai, A.Šapokos vertinimu, yra savotiškas aktyvios rinkos ir tikėjimo ja ženklas, o pardavėjai Vilniuje to optimizmo turi daugiausiai.
Optimizmo, matyt, nuo 2016 metų įgavo ir Kaunas, mat nuo to laiko pasiūlos ir pardavimo kainų „laikrodis“ apsisuko aukštyn.
„Ober-Haus“ atstovo teigimu, iki 2016 metų Kauno būsto rinkoje dominavo pigūs butai, o naujo būsto pasiūla buvo menka.
„Atsiradęs naujų, kur kas kokybiškesnių ir brangesnių butų gana staigus pasiūlos šuolis atsvėrė lūkesčių ir realių kainų skirtumą.
Pasak A.Šapokos, daugiau nei 90 proc. skelbimuose reklamuojamų antrinės rinkos butų ir namų kainos yra daugiau ar mažiau didesnės nei realios tų objektų vertės. Taip yra, nes dažniausiai patys savininkai savo turtą įvertina užmetę akį į skelbimuose esančius, jų supratimu panašiausius parduodamus kitus butus.
Kaip įvertinti būsto kainą?
Savininkui reikėtų įvertinti, kiek jo turtas vertas ir kiek reikėtų prašyti iš pirkėjo. Vietoj nuojautos ir kaimynų pasakojimų T.Paulaitis pataria naudotis brokerių ar turto vertintojų paslaugomis.
„Patartina, kad savininkas neišduotų savo lūkesčių ir vertę nustatantis asmuo nebandytų atitikti savininko pateiktos vertės. Toks kelias yra teisingiausias norint žinoti, kokios sumos galima prašyti už turtą“, - komentavo jis.
„Ober-Haus“ atstovas A.Šapoka rekomenduoja pirmiausia peržiūrėti šalia esančioje gatvėje ar rajone parduodamą turtą, juos atsirinkti ir įvertinti pagal skirtingus kriterijus. Pirmiausia - pagal statybos metus: sena (maždaug iki 2000 metų) ir nauja (nuo 2000 metų) statyba.
Taip pat atsirinkite turtą, kuris yra panašaus ploto, bei įvertinkite įrengimo lygį.
Su įrengimo lygio įvertinimu, A.Šapokos teigimu, turėsite daugiausia darbo, mat tai kruopštaus darbo ir supratimo reikalaujantis veiksmas.
Pirmiausia reikėtų įvertinti, kiek gali būti vertos apdailai ir įrangai naudotos medžiagos: įvertinkite kainų skirtumą tarp kokybiškų parketlenčių grindų ir laminato, kokia durų, sienų, langų, lubų būklė, kokia sumontuota santechnika ir pan.
„Itin svarbu gana tiksliai suvokti šių medžiagų kokybę, nusidėvėjimą ir realią įtaką turto vertei. Supraskite, kad net ir naudotos aukščiausios kokybės apdailos medžiagos atsiperka tik iki tam tikro lygmens, todėl pirkėjas dažniausiai nesutiks sumokėti tiek brangiau, kiek investavo savininkas“, - teigė A.Šapoka.
Be to, nepamirškite įtraukti ir statybai naudotų medžiagų ir inžinerinių sprendimų vertinimo: kokia konstrukcija, kokia medžiaga ir kokiu storiu namas apšiltintas, kokie langai, šildymo tipas ir kt.
Galop, svarbi ir langų orientacija, aukštas, buto vieta name.
Anot jo, paprastai turtas parduodamas per 4-6 savaites, o ilgiau reklamuojamas būstas praranda susidomėjimą. Jei mąstote apie kainos mažinimą, jis turėtų būti ženklus, o ne keliais šimtais ar tūkstančiu.
Kaip derėtis dėl kainos?
Pirkėjui „RE/MAX Citus“ atstovas T.Paulaitis rekomendavo pasikliauti daugiau emocijomis ir būti subjektyvesniems, pirmiausia išsirinkti objektus, lyginti jų privalumus, o tik po to žiūrėti į kainą. Tokiu būdu galima gauti geriausią kainos ir kokybės santykį.
A.Šapokos nuomone, teisingai derantis, pirkėjas gali tikėtis 3-5 proc., retsykiais - 10 proc. nuolaidos.
Abu pašnekovai sutaria, kad pirmiausia nereikėtų atvirai ar net perdėtai peikti turto. Įžeidus pardavėją ne tik galite negauti nuolaidos, bet ir paties būsto. Tačiau vis dėlto yra būdų, kaip sumažinti kainą.
„Pasižymėkite visus turto defektus, planuojamas papildomas investicijas ir tai naudokite kaip derybinį svertą: juos vėliau derėtų įvertinti pinigais, teikdami kainos pasiūlymą tai pabrėžkite. Atminkite, kad defektų šalinimą ar turto būklės gerinimą reikia įvertinti racionaliai, o ne tiek, kiek jums atrodo pakankamai“, - kalbėjo A.Šapoka.
tags: #socialiniai #bustai #romainiai